中国华融法律人是怎样凭借“四个带头精神”争取到国家给金融资产管理行业“颁发”不动产抵押登记“通行证”这一重大利好的?

摘要: 有一种坚持叫“中国华融法律人”,有一种专业叫“为中国法治建设不遗余力”,此《通知》的出台,是华融法律人用心血筑起的里程碑,但“路漫漫其修远兮”,中国华融法律人将不忘初心,继续砥砺前行!

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         未完待续……


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正文

  法务人的韧劲  

        什么是公司法务人的贡献?

        绝不仅仅是写写合同、审审项目、打打官司这么简单!能够千方百计、百计千方消除公司在过去、现在、未来发展路上的“超级拦路虎”,方显公司法务人的“盖世神功”!

        练就“金刚钻”,拿下“瓷器活”,不懒惰、不等待、不依靠!不怕磨破嘴、不怕跑断腿,不怕刮风和下雨! “黏黏胶”、“盯关跟”,把电话打到爆!扎实调研、全面汇报,短信、微信、电邮全用尽!“白加黑”、“5+2”,咬定青山不放松,踏破铁鞋觅到金!

        展望眼,不惧路上多荆棘,我辈继续勇向前!


——中国华融法务总监郭卫华题记

第一部分

痛失商机,抵押登记成为项目“拦路虎”

        近几年来,金融资产管理公司商业化业务蓬勃发展,寻求安全、有效的担保是金融机构控制风险的重要手段。不动产抵押因其价值高,市场价格客观公允,抵押权实现相对便捷,易于公示和控制而成为金融机构乐于接受的主要担保方式。但是对金融资产管理公司来说,在各地区具体业务操作中,不动产抵押在设立时经常面临登记上的障碍,导致金融资产管理公司在发掘该地区优质客户的过程中不断碰壁,致使大量优质客户群体流失;即便有个别成功合作的案例,过程也异常艰辛。

场景一:望洋兴叹,抵押权人主体资格受质疑

        ZJ分公司在PP商业化项目中,宁波市登记机构认为金融资产管理公司不具有贷款资质,不能作为抵押权人办理土地使用权抵押登记,致使该项目最终未能实施。无独有偶,沈阳、丹东、长春等地登记机构也认为,金融资产管理公司营业执照上的经营范围中不含贷款业务,故不能作为债权人办理抵押登记,有关分公司的日常业务开展因此受限。

场景二:在建工程抵押,想说爱你不容易

        2015年, LN分公司与辽宁GG集团有限公司下属企业达成了收购非金融债权的合作意向,项目地址位于沈阳市浑南新区。但碍于沈阳市房产局仅对银行及信托公司办理在建工程抵押登记的政策性束缚,LN分公司无法办理在建工程的抵押登记,导致该项目无法继续推进而被迫终止。

        同年, FJ分公司在CC置业项目中,由于福州地区不能为金融资产管理公司新设在建工程抵押登记,无法直接对企业进行债务重组,因此项目组将交易结构设计为认购证券设立的资管计划,再通过银行发行委托贷款的方式为企业提供融资,由委贷行作为在建工程的抵押权人。在SS营地项目中,同样由于南平市不能为金融资产管理公司新设在建工程抵押登记,因此交易结构被设计为通过信托设立资管计划向企业提供融资。

        受到上述政策的影响,分公司不得不将交易结构由非金债收购变更为经由通道机构(如信托、银行)对企业进行融资,既增加了交易成本,延长了交易链条,也提高了后续管理难度。

场景三:《债务重组协议》,登记机构不认你

        GD分公司WW非金债权收购并重组项目中,上海市杨浦区登记政策要求,不能以《债务重组协议》、《还款协议》等作为主合同办理抵押登记,只能以《借款合同》等作为主合同。鉴于金融资产管理公司不是具有直接放贷资格的金融机构,如果直接和交易对手签署《借款合同》,则存在很大的合规甚至是违法风险,提交给登记机构的《借款合同》与我方已经签署的《还款协议》虽主要内容一致,但毕竟是两份不同的合同,不排除在诉讼过程中出现抵押权未有效设立、担保的主债权无法认定的相关法律风险。

        上述抵押登记实践中的各种问题,给金融资产管理公司业务发展造成了很大程度的阻碍。部分房地产抵押登记机构各自的内部规定和操作标准不统一、不透明,个别抵押登记机构内部人员随意解读抵押政策,没有严格按照《物权法》等上位法规定履行抵押登记职责,使抵押权人失去了明确的法律预期,能否办理抵押登记成为了目前项目能否顺利实施的最大不确定性因素。

        在实践中,分公司业务人员和法律人员一般通过向抵押登记机构的服务窗口、经办人等口头咨询等途径了解当地的抵押政策和惯常做法,如尽职调查环节发现当地办理抵押登记的特殊规定,分公司会在和相关主体协商变更项目抵押物或调整交易结构,或采取其他措施以满足当地办理抵押登记的特殊规定和要求。但由于没有明确的抵押登记流程与条件,或者抵押登记机构未能严格遵守国家已发布的登记条件与流程,经常发生窗口服务人员、经办人员的答复意见与提交抵押登记后其内部审批人员的意见不一致的情况,需要按照其要求多次修改合同文本或调整交易结构,甚至调整抵押物,不仅延误了项目的按时投放,还对债务人后期的还款能力、项目风险的控制等诸多方面均造成了无法预估的隐形障碍,导致项目履约风险加大,维护项目风险成本提高等后续隐患。更有甚者,因债务人无其他合适的抵押物而导致分公司放弃该项目,使得金融资产管理公司前期大量人力、物力投入付诸东流,失去获得商业利润的机会,而实体企业也错过了获得救助的时机,可能造成资金周转和企业经营情况的进一步恶化。

第二部分

带头出击,华融法律人困难面前不言弃

        面对公司业务发展路上的“超级拦路虎”,中国华融法律人没有选择坐以待毙、被迫接受,而是决定主动出击、改变现状,纵它是棵铁树,咱也要让它开个花!自2016年3月开始之后的四百多个日日夜夜,中国华融法律人发扬特别能吃苦、特别能忍耐、特别能战斗、特别能奉献的“四个特别”精神,做到“四个带头”,即带头寻找问题、带头调研、带头汇报、带头参与沟通,顽强拼搏,永不言弃。这一路走来,有过汗水,也有过泪水,其中的艰辛非亲历者难以体会……

追本溯源,带头寻找问题

        中国华融、长城、东方、信达作为经营不良资产的四大国有金融资产管理公司,始终坚持把化解金融风险、服务实体经济作为重要使命。办理抵押登记是金融资产管理公司不良资产收购重组业务中的重要风控措施。但是,各地不动产抵押登记政策差异较大,部分地区不支持为金融资产管理公司或其分支机构办理抵押登记,部分地区登记机关经常以不懂、未办理过、金融资产管理公司不具有贷款资质等为理由,拒绝为金融资产管理公司办理相关抵押登记手续。抵押登记难一直困扰金融资产管理公司业务开展的难题。业务要拓展,公司要发展,实体企业经营中出现的问题需要金融资产管理公司予以支持和救助,面对发展中的问题,中国华融法律人带头寻找问题的症结

        从主体地位和经营范围来说,金融资产管理公司是银监会监管的、持有金融许可证的经营金融业务的非银行金融机构;不良资产业务是金融资产管理公司主营业务范围,对收购的不良资产进行重组是金融资产公司不良资产收购和经营中用得最多最广的方式手段之一,所以包括收购重组在内的不良资产业务是金融资产管理公司依法开展的经营活动。

        从立法规定来说,《物权法》、《担保法》等法律法规均未对抵押权登记的权利主体类型做出限定,因此,金融资产管理公司应具有抵押权登记主体资格。我国地域广大,各地登记机关对法律适用和金融资产管理公司机构及业务范围的理解有程度上的差异,原建设部《城市房地产抵押登记管理办法》限制抵押权登记的个别内容尚未废止,因此,如果现在的不动产登记主管部门能够明文确立金融资产管理公司抵押权主体地位,则将一举从根本上解决业务中发展的难题。中国华融法律人经审慎分析找到了问题症结所在和出击的方向。

狙击要害,带头调研

        发现问题只是第一步,最终落脚点是在解决问题。在难题面前,中国华融法律人在公司党委的坚强领导下,在赖小民董事长“敢为天下先,爱拼才会赢”的精神感召下,迎难而上,敢为人先,勇往直前。

        2015年底,中国华融法律人率先在系统内启动了对不良资产收购重组业务中的抵押登记问题的全面排查工作。33家分公司、营业部共反馈土地使用权、房产、在建工程、采矿权等涉及抵押登记的11个方面问题,经过反复研究,中国华融法律人最终确定了金融资产管理公司抵押权登记的主体资格、债务重组协议等能否作为主合同登记、抵押权变更登记、在建工程抵押这四方面主要问题作为首批解决的对象。在调研的基础上,中国华融法律合规部撰写了《关于协调解决金融资产管理公司收购重组业务中抵押权登记若干问题的请示》初稿,经商其他三家金融资产管理公司后,2016年3月22日,由四大金融资产管理公司联合向银监会上报了《关于协调解决金融资产管理公司收购重组业务中抵押权登记若干问题的请示》,从此正式拉开了在监管机构支持下,向国土资源部、住建部争取不动产抵押登记政策的序幕。

铁肩担重任,带头汇报

        《请示》提交后,暂时未收到国家相关部门的回应。我们深知部委出台的每一份指导文件都需要经过深思熟虑,因为薄薄的几页红头文件也许影响着一个行业的兴衰,指导文件的出台一定会慎之又慎。出于文件重要性和解决问题紧迫性的考虑,中国华融法律人决定争取机会当面向相关部门进行汇报,全面展示现实业务中的具体事例和问题、阐释金融资产管理公司诉求,以及未来政策出台的重要意义。

        在公司领导的支持下,中国华融法律人先后多次拜访银监会法规部,主动汇报金融资产管理公司因为抵押登记面临的困境和行业内的相关动态。不仅如此,为了促进相关指导意见的尽快出台,先后数易其稿,主动为相关部门献言献策,以真实的情感、翔实的事例、专业的精神向相关主管部门汇报沟通。了解了金融资产管理公司的客观现实处境、体察到行业的诉求、切中症结所在,相关主管部门在文件的制定过程更能有的放矢、有针对性的进行规定和提出要求。

疏解分歧,带头沟通

        在长达421天的抵押登记资格攻坚战中,由于不良资产业务的特殊性,尤其是批量资产包业务的特殊性,在个别问题上,有关部委与金融资产管理公司在理解上还有差异。在与相关部委的专题研讨会上,面对分歧,中国华融法律人结合业务中的实际情况与监管部门认可的相关可行性,对问题要害进行全面分析,求同存异、搁置争议、及时提出多方都认可的建议。在关于金融资产管理公司业务经营中抵押权登记若干问题意见提交后,银监会肯定了金融资产管理公司的诉求,但是关于金融资产管理公司主体地位和经营模式、以及抵押权变更登记两个问题,最高人民法院、国土资源部代表还是存有疑问或保留态度。期间中国华融法律人主动发挥纽带作用,既向相关部委进行说明解释,也向其他兄弟金融资产管理公司陈述利弊,最大限度的推进工作。

        华融法律人秉承着“敢为天下先,勇当第一人”、“不怕磨破嘴、不怕跑断腿”的工作信仰,数次修改提交汇报材料,多次的实地拜访,时刻追踪进展。面对多方面的压力,面对诸多不可预见的困难,中国华融法律人就这样一次又一次的沟通,一次又一次的修改,以专业严谨的建议,勇敢果断的策略,锲而不舍的精神,最终赢得了有关方面的一致认可。

第三部分

铁树开花,权威部门联合发文一扫障碍

        四百多个日夜的坚守,终于,功夫不负有心人, 421天后的2017年5月18日,银监会、国土资源部联合印发了《中国银监会 国土资源部关于金融资产管理公司等机构业务经营中不动产抵押权登记若干问题的通知》(以下简称“《通知》”),铁树真的开花了!该《通知》确立了金融资产管理公司办理不动产抵押权登记的主体资格,明确了公司不良资产收购重组业务中可以以债务重组协议、还款协议等作为主债权债务合同办理抵押登记,列举了在建建筑物、房屋、土地使用权等各类型不动产抵押物,简化了登记流程和材料提供,禁止设定没有法律法规依据的不动产登记前置程序。《通知》出台后,网上铺天盖地的报道席卷而来,网易、搜狐、新浪等知名媒体争相报道,仅仅三页的红头文件为何相关媒体会有如此的热情和关注?

首先,《通知》的出台解决了困扰金融资产管理公司商业化项目抵押登记多年的重大历史难题,彻底扫清了资产收购重组业务中不动产抵押登记障碍,这不仅是对华融自身业务的重大利好,更是为整个金融资产管理公司行业的风险防控堆石筑坝,为金融资产管理公司化解区域金融风险、消解地方不良债务和企业不良债权资产打开了“绿色通道”。

其次,《通知》的出台为金融资产管理公司的发展撑起了一个稳固的舞台。金融资产管理公司风险防范手段得到加强,提高了金融资产管理公司核心竞争力,未来必将极大促进金融资产管理公司业务发展,巩固扩大资产管理公司在金融领域地位。《通知》的出台使金融资产管理公司的抵押工作开展顺利许多,相应的,在现有业务开展和新型业务拓展时也具有更为稳固的风险防范措施,不良资产业务必然迎来新的一波蓬勃发展。

再次,《通知》的出台也为相关主管部门赢得了很多掌声。无论是获得救助的实体企业、金融资产管理公司、银行等相关机构,都对国家部委这种贯彻落实国家政策精神、积极助力金融和实体经济发展、“出真招、干实事”的人民公仆服务精神表示赞许。

        “治理科学,管控有序,主业突出,综合经营,业绩优良”是所有中国华融法律人谨记在心的华融梦,在争得金融资产管理公司抵押人登记资格的过程中,中国华融法律人将梦想付诸工作实践,用责任丈量企业厚度,“不用扬鞭自奋蹄”,以实际行动落实公司党委的谆谆教诲和岗位职责。无数个加班的夜晚,无数次烈日下的奔波,无数次不厌其烦的沟通,在《通知》出台的一刻都得到了回应。中国华融法律人深知,《通知》的出台这不仅是金融资产管理公司发展中一个具有里程碑意义的文件,更是一段新征程的开始。

        “路漫漫其修远兮,吾将上下而求索”,中国华融法律人将不忘初心,继续砥砺前行!

  郭卫华、顾惠文、顾存杰、王晨等撰写

                    2017年7月7日 于北京金融街



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