深圳千亿房企前三季飘红,进入年终冲刺

摘要: 总部位于深圳的千亿级房企占比近三成,深圳“总部化”渐成常态。

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随着2017年各大房企相继发布中期业绩,碧桂园、万科、恒大跻身前三甲,而年底将至,地产行业对房企销售的关注度持续升温,从2017年四季度开始,房企普遍进入冲刺状态,以百日之战谋局全年销售。“巨无霸”房企也在未来产业布局方面积极谋求多元化、现代化发展。招商蛇口、万科、华润置地等一线品牌房企深耕深圳,都将总部设于深圳,而今年八月,恒大总部正式迁到深圳,深圳又增一员千亿级房企“巨无霸”。根据权威机构数据统计,总部位于深圳的千亿级房企占比近三成,深圳“总部化”渐成常态。



 9月已过半,各大房企基本交出了自己上半年的成绩单。从各家发布的半年报整体来看,房企的销售额普遍向好,平均净利润率也在连续三年低于10%之后再次站稳两位数之上。


  • 8月22日碧桂园年中发布会

  • 8月25日绿景(中国)年中发布会

  • 8月25日万科年中发布会

  • 8月28日恒大年中发布会

  • 8月29日佳兆业年中发布会

  • 9月1日融创年中发布会


碧桂园:年度目标提升至5000亿


8月22日,碧桂园控股有限公司在香港举行中期业绩发布会,销售额、营收、利润、负债、现金等各项指标均表现抢眼,整体领跑行业。继2016年增长120%之后,碧桂园合同销售额2017年上半年同比增长131%,达到人民币2889.1亿元,初尝行业一哥的滋味,同时,净借贷比率37.8%,创五年新低,较2016年底下降10.9个百分点。



据中国指数研究院数据显示,碧桂园、万科、恒大、保利、融创、绿地、中海、龙湖、金地、华夏幸福、华润置地等十一家企业凭借全国化布局规模的优势,携手迈进千亿阵营,尤其碧桂园、万科、恒大突破三千亿大关,牢牢占据榜单前三甲,房企销售前三甲“碧、万、恒”的排列格局依旧稳固。


从经营业绩来看,今年,碧桂园前三季度实现了4276.7亿元的销售金额稳坐房企销售额榜首,并表示要今后把毛利、净利等指标摆到更加重要的位置。万科前三季度则实现了3947.8亿元的销售金额。值得注意的是,恒大今年前三季度的销售额已经顺利超过去年全年3088亿的销售额,截至9月底,恒大销售金额已达3658.8亿元。

碧桂园坚持布局三四线大盘策略效果显著,凭借2016年末1.66亿平方米土地储备及6163亿元可售总货值优势,以2848亿元夺取半年销售桂冠,而截至9月底仍以4276.7亿元的佳绩稳坐前三季度销冠宝座;万科坚持聚焦城市经济圈,对北上广深等城市圈进行战略布局,销售额同比增长49.46%,实现企业业绩新突破;恒大在均衡全国化发展的同时,逐步加大推盘项目数量,助推企业迈上发展新高度。


碧桂园、万科、恒大突破三千亿大关



碧桂园2016年总销售额为3090亿元,2017年的销售目标是5000亿元大关;而恒大2016年总销售额为3810亿元,恒大表示,今年仍会保证目标4500亿的销售目标,并会超额完;与碧桂园、恒大稍有不同的是,新任主席郁亮接手后,万科依旧宣称不设规模与目标。


招商蛇口2017年欲破千亿大关

截至九月底,已有11家房企迈进千亿阵营。即使在上市房企销售金额排行榜前二十中,仍有8家未迈进千亿阵营,但值得注意的是,招商蛇口在2017年给自己定下了1000亿元的销售目标。不过从此次排行榜来看,佳兆业未能跻身排行榜前二十,但佳兆业则定了个“小目标”:2017销售目标为350亿元人民币,同比增长约15-20%左右,随着旧改项目的开发及拓展,未来两到三年将朝着1000亿元人民币的目标努力。



房企抓紧年终冲刺 年度销冠将花落谁家

2017年底将至,地产行业对房企销售的关注度持续升温,而前三季度的销售业绩固然重要,但年底冲业绩也不容小觑。按照惯常的销售节奏,年末通常是房企冲击业绩,集中放量的时机。从2017年四季度开始,房企普遍进入冲刺状态,以百日之战谋局全年销售。尤其进入传统楼市销售旺季“金九银十”期间,众多品牌房企“大动作”频频,欲抢滩“金九银十”。



据Q房网数据研究中心统计,深圳下半年入市新盘共163个,住宅终于在数量上赢过公寓,预计有93个。7月底以来,新房供应提速。8月份,有13个新增预售项目、16个入市项目,为今年最高水平。9月过半,新盘加快了入市步伐。据相关权威机构数据显示,预计在接下来的3个多月时间里,深圳楼市有45个新项目入市。



值得注意的是,碧桂园和奥园入深的首个项目,碧桂园荣汇和奥园翡翠东湾,都已于2017年入市。绿地首个深圳住宅项目光明中心城也在建设中。此外,9月份京基地产两个大项目的营销举动,引发了市场关注。9月16日,京基御景峯展示中心正式亮相。近两年,南山大学城片区鲜有新盘供应,御景峯展示中心的开放吸引了众多置业者的关注。同日,位于大运新城的京基御景中央开放样板间。据了解,这两个盘主打刚需和改善型需求,有望在年底入市,届时将给市场带来约2000套的新增供应。与此同时,招商“东进”布局大鹏的首个项目也在9月23日举办品牌发布会暨城市展厅开放仪式。

从目前深圳楼市来看,供需双方均在积极备战金九银十,开发商推盘节奏明显加快。然而,随着房地产调控政策不断出台,市场意识到土地储备较多的房企在未来发展中可能更具优势。有业内人士表示,观察今年房企的业绩变化,前期的土地储备已经成为重要筹码。克而瑞统计数据显示,恒大、万科、碧桂园2016年存货总额分别为6586.27亿元、4655.13亿元和2472.69亿元,同比增幅分别为72%、70%和46%,远高于行业平均水平。事实上,增加土地储备已经成为上市房企的重要战略。


        

随着经济的发展与房地产政策的调控加强,我国房地产行业的集中化程度进一步提高。市场布局、土地战略一向是国内房企获得发展的资本。深圳是全国一线房地产开发商之最,有万科、金地、招商蛇口、深业、鸿荣源、星河等。这些房企北上攻城的同时,其大本营也同样受到外来房企发来挑战。

今年以来,深圳湾超级总部基地和龙华的地块引来多家房企竞争,举牌次数、溢价率等都受到市场的广泛关注。继6月27日深圳湾超级总部基地97.81亿元底价出让3宗商业服务用地后,6月28日,首创置业第一次进入深圳楼市,以18.45亿元拿下龙华商业地块,溢价率近190%,楼面价达4.23万元/平方米。


  • 华侨城近60亿勇夺龙华商业地块

  • 深圳湾总部基地出让三宗地

  • 首创置业首进深圳市场


稳接2017年深圳土拍第一棒


2017年土拍第一棒中龙华再次燃起了土地市场,龙华宗地A811-0322最终被华侨城以59.8亿收入囊中,楼面价约3.73万/㎡,溢价率50.55%。

深圳市规土委信息显示,竞拍宗地A811-0322位于龙华区民治办事处,土地面积16030.57㎡,建筑面积160250㎡,土地使用年限40年,该宗地履约保证金7.944亿元,起拍价为39.72亿,竞价阶梯为500万元。

该地块位于地铁红山站与深圳北站之间,地属于北站商务核心区与红山文化商业中心,北侧为深圳高级中学北校区。地块周边的项目有汇龙湾和金亨利,汇龙湾二手房价已达8万元/㎡,金亨利一期二手房挂牌价均在9万元/㎡以上。


   

“现在房企的土地储备排名,就是后续几年房地产销售额的排名。”在全国销售TOP 100房企的领军人——阳光城集团总裁张海民的观点中,拿地拓展的重要性丝毫不亚于销售卖楼,甚至阶段性地将拿地并购视为最重头戏。


如果说现金流是房企的“血液”,那么土地储备则是“造血”需要的原始养料。的确,这是个“拼地”的时代,谁拿地最多,谁就在这个市场越有发言权。经历了2016年拿地大比拼之后,中国恒大以2.29亿平方米的土地储备量稳居榜首。紧随其后的是碧桂园、绿地控股、万科地产、保利地产,土地储备面积均过亿平方米。


土地储备


2017年上半年的土地储备过亿平方米的“大地主”有恒大、碧桂园、绿地、万科、保利和融创。 在三家销售额过三千亿的房企中,恒大土地储备最丰富,土储高达2.76亿平方米成为中国最大的“地主”。万科的土储仅为恒大的一半,约在1.16亿平方米;而融创中国的土地储备由去年的7912万㎡激增至1.01亿㎡,一举突破亿㎡大关。这与融创今年大举吞并和收购地产项目有关。融创收并购所取得土地建筑面积远远超过了招拍挂所得,收并购占比达到97%。

值得注意的是,今年深圳城市更新进入了“精明增长期”,而被称为深圳“旧改专家”的佳兆业备受市场关注。据了解,佳兆业目前在深圳、广州、珠海、上海的城市更新土地储备总面积达到了1400多万平方米,仅在深圳就拥有860万平方米的旧改土地。除了布局深圳,佳兆业在整个粤港澳大湾区也积极拓展城市更新业务,在广州、珠海、惠州等地取得了多个项目,并在全国十大核心城市积极布局。

发展战略

       2017年,万科、远洋、中骏、龙湖等品牌房企纷纷抢滩布局长租公寓,伴随着地产企业进入长租公寓市场,原有的市场格局正在重构。此外,招商蛇口、绿景、泰禾等深圳知名房产企业也在未来产业布局方面谋求多元化现代化发展,积极布局特色小镇、旅游地产、养老地产以及健康地产等领域。



招拍挂“入深”难度大 外来房企曲线入深

近年来,一些外来房企通过拿地、合作、收购等方式打开深圳市场大门,广州房企来势汹汹,富力、恒大、碧桂园、奥园均进入深圳市场。恒大地产在2011年通过竞得深圳建设集团71%的股权正式进入深圳。2016年4月,奥园地产通过收购深圳一住宅项目70%权益,正式布局深圳,2017年2月又通过收购获得深圳两个项目。碧桂园在2016年5月通过招拍挂竞得光明新区一宗商业/办公土地。富力地产在2016年上半年通过收购一个深圳地产项目公司权益获得两个旧城改造项目。除此之外,2016年,融创中国、万达、华夏幸福基业也进入深圳,填补了该区域市场空白,从而布局全国。业内人士表示,大量外地房企的进驻深圳,很大程度上是长期看好深圳楼市。


近两年越来越多的外来开发商开始进入深圳商业地产市场,获取项目只是第一步,如何打造优秀的项目,与耕耘深圳多年的房企,如华侨城、万科、星河、京基、卓越、益田等,竞争依然是未来的重点。



9月10日,中国企业联合会、中国企业家协会联合发布“2017年中国企业500强”排行榜。深圳共有招商、万科等27家企业上榜。值得一提的是,中国企业500强中,前7家深圳企业均入围了今年的《财富》世界500强,其中包括已把总部迁入深圳的恒大。据了解,在2017中国企业500强排行榜中,新入围的有包括碧桂园控股有限公司在内的9家房地产企业。

以新晋入围的碧桂园为例,近年来碧桂园销售业绩持续大幅增长,去年营收达到1530.9亿元,同比增长35%。根据权威机构公布的2017年前三季度国内房企销售金额排行榜中,碧桂园以4276.7亿元排名稳拿销冠。


500强榜单是对中国房企实力的验证,规模化和稳定性将成为考量房企阵营整合的核心指标。根据深圳出台的相关政策,深圳还将重奖“世界500强”、“中国500强”的深圳企业。


深圳重奖入选“世界500强”的本地企业

去年,深圳出台的《关于支持企业提升竞争力的若干措施》以及《实施细则》受到市场广泛关注。据了解,《若干措施》第一条提出,对首次入选“世界500强”的企业给予3000万元的奖励,对首次入选“中国500强”的企业给予1000万元奖励。《实施细则》第三条提出:“‘世界500强’企业名单,以美国《财富》杂志公布的为准;对首次入选的深圳企业,给予一次性3000万元奖励。‘中国500强’企业名单,以中国企业联合会、中国企业家协会联合公布的为准;对首次入选的深圳企业,给予一次性1000万元奖励。企业同时符合两项条件的,按就高原则给予奖励


深圳齐聚“500强”房企 “总部化” 渐成常态

今年8月低调迁入深圳的恒大在去年首度上榜《财富》世界500强,今年,他们则在榜单上勇猛飙升至338名,成为排名提升最快的企业之一。除了新秀恒大,深圳本地还汇聚了万科、招商蛇口、中海、华润置地等一线品牌房企,深圳成为了房企布局总部的重点城市。除上述房企以外,产业地产华南城、天安数码城、平安不动产、毅德控股的总部也均位于深圳。

据了解,2016年,共有131家房地产企业跻身百亿军团,市场份额已超45%。总部在深圳的过百亿的房企就有:恒大、万科、华润置地、招商蛇口、佳兆业、鸿荣源、华侨城、金地、龙光、卓越、深业、星河、深圳地铁、宝能、中洲、花样年等。深圳总部集聚效应带来的是实打实的经济效益。2016 年数据显示,深圳 89 家总部企业贡献税收 443.9 亿元,增长 29%。值得一提的是,深圳入围中国企业 500 强的 18 家企业贡献税收 460.1 亿元,增长 26%。

中国综合开发研究院旅游与地产研究中心主任宋丁表示,企业总部在深 " 抱团 " 或将形成良性的示范效应。" 不少企业都往深圳赶,有的也正在往这赶的路上,就会逐渐形成这样一个趋势,未来也还会有不少企业将会加入深圳,不止 IT 互联网,还有房地产、金融业等领域内的大企业,深圳总部经济发展势头良好。"

在仅三十多年历史的深圳,诞生出中国大陆最多的全国布局的房地产企业,深圳也因此逐渐成为大陆地产总部,并以成功的开发布局模式走出深圳,走向全国,未来深圳房企“总部化”将渐成常态。


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