海外房产投资时代,明智资产配置受青睐

摘要: 面对国内房地产市场严控,如何进行更合理的资产配置以达到保障财富安全以及财富传承及增值的目标,是高净值人群考虑的首要问题。

11-08 23:26 首页 CBRE世邦魏理仕

当前,海外房产投资持续热潮,受到全球投资者关注。贝莱德最新发布的2017年《全球投资者意向调研》显示,中国投资者是全球最自信、乐观的投资群体之一,80%的中国受访者表示对未来的财务状况持积极乐观态度,这一比例远超亚太、北美和欧洲。然而,较高的投资收益预期和较低的风险承受能力也困扰着中国投资者。如何进行更合理的资产配置以达到保障财富安全以及财富传承及增值的目标,则成为高净值人群考虑的首要问题。


《招行—贝恩报告》显示,高净值人群中拥有境外资产配置的比例逐年提高,2015年境外配置人群占比37%,17年上升到56%。面对中国资本正兴起的一轮投资海外房产热潮,投资者面临哪些机遇和挑战?明智投资者为何增加海外置业比重?什么项目较受中国投资者青睐?


针对这一系列问题,CBRE华北区研究部主管孙祖天住宅部资深董事邓健进行了解析。

孙祖天

邓健


国内经济态势稳中向好,全球货币呈收紧趋势

Q

今年全球宏观经济的走势,对中国投资者海外房地产投资产生什么影响?

孙祖天:

首先,尽管美国结束上一轮量化宽松周期,货币政策收紧,但经济基本面稳健向好,美国企业经营景气指数持续乐观,即使没有量化宽松政策刺激,经济依靠内生增长仍可表现强劲增长,这集中体现在就业率持续稳步上升的势头。就业率是房地产需求的重要先行指标,城市产生的就业机会决定人口吸引力,进而影响写字楼、住宅、零售物业等各种业态的房地产需求。对于欧洲和日本而言,量化宽松政策刺激经济依然是基调,利率水平仍将处于低位,资本流动性充足,因此房地产价格预计仍然保持整体平稳。


Q

今年海外商业地产投资走势如何?对海外住宅投资有何启示?

孙祖天:

商业地产投资走向是住宅投资者判断各地市场投资基本面、热度和发展潜力的重要参考。根据CBRE的监测,今年上半年商业地产市场EMEA(欧洲、中东和非洲)地区和亚太地区投资额增长均表现强劲,美洲尽管投资额同比有所放缓,但仍高于近十年的同期均值。欧洲增长强劲主要归因于“脱欧”后英国各方面应对政策逐步明朗,使投资者停止观望而积极推进投资,投资额今年上半年同比上升14.5%。此外德国、西班牙、意大利和荷兰等国也吸引了大量投资者。尽管美国整体投资同比有所放缓,但东南部和西南部地区投资活跃度呈上升趋势,洛杉矶、旧金山和纽约仍然是首选目的地,而拉斯维加斯、达拉斯等二线市场增长迅猛,从人口增长看奥斯丁、奥兰多、凤凰城、亚特兰大等城市也有较大潜力。


国内地产市场严控,海外置业巧对资本慌

Q

今年国内房地产市场的代名词应该是“调控”,您觉得国内房地产市场与国外房地产市场的差异在哪里?

邓健:

国内外的房地产市场差异比较大,最终直接反映到市场上的是价格。国内房价主要以政策为主导,而国外遵循市场经济原理,价格完全受供需关系影响。比如产权性质、贷款政策、租金回报、房源系统、房产税、还有其他相关制度等等,国外的房地产市场比较稳定,相较于国内波动不会很大。海外房产在其他国家都十分规范,尤其像英国美国,高度健全的法律体系保证了一个靠谱的市场。


Q

你觉得海外置业的优势主要体现在什么地方?

邓健:

首先从法律法规来讲,国外的房产制度比较完善,信息相对公开透明,购房者所要承担的风险性小;而国内房地产事业刚刚起步,投机行为超过实际需求,而且国外产权期限相较于国内70年产权有很大优势。从资金和回报来看,国外首付比例低和利率较低,如英国贷款比例70%、利率1.69%-3.5%,加拿大贷款比例65%、利率2.2%-2.3%。且地段较好位置的租金收益十分稳定,这样的低利率完全有可能实现以房养学、以租养贷。


CBRE、万科两大品牌强强联手

Q

CBRE作为房地产服务业的全球领袖,在项目甄选上会不会有一些要求?

邓健:

CBRE自1906年于旧金山成立以来,已有111年悠久历史。在这期间不断并购和拓展,2014年在纽约证劵交易进行首次公开招股,2015年总收入首次超过100亿美元。在项目甄选上,主要聚焦在全球核心城市的核心区位,也不排除核心区域辐射的地段,对于合作方我们希望是“世界级”有实力的企业。


Q

为何在众多的开发商中选择了万科?

邓健:

众所周知万科1988年进入房地产行业,经过三十余年的发展,成为中国最大的住宅开发商之一,在2016年荣膺世界500强,2013年启动海外业务以来,万科已先后进入香港、美国、新加坡等市场。在创新领先的产品开发、客户高认可度和本土开发运作能力上,都证明了真正实力。CBRE与万科强强联合聚焦海外,是一次很好的合作契机,可以说是两家共同的领域实力与眼光选择一起抓住当前发展的机遇,从而实现共赢。


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