地产30年漫谈 | CBRE深度解读中国房地产市场

摘要: CBRE大中华区顾问及交易服务部董事总经理暨华北区董事总经理黄蔚近日参与了“中国房地产三十年回顾”活动,接受了中国网·地产中国的采访,展开了《地产30年漫谈》。

11-08 13:33 首页 CBRE世邦魏理仕

三十年,对于中国房地产行业而言,走过了成长期的困惑,黄金十年的兴奋,白银时期的调整……如今,未来已来!作为地产行业发展的见证者之一,CBRE大中华区顾问及交易服务部董事总经理暨华北区董事总经理黄蔚近日参与了“中国房地产三十年回顾”活动,接受了中国网·地产中国的采访,展开了《地产30年漫谈》。



新经济下,商业地产高速发展

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在地产30年的发展进程中,您认为对行业影响最大的政策是什么?

房地产信贷政策对行业影响巨大。因为,房地产虽然是固定资产,但归根结底还是资本的运作和驱使。不管是住宅还是商业,融资是开发和运营都不可或缺的前提条件。同时,一个行业要发展起来,金融杠杆是主要推动力,尤其是在今天,开发商拿地开发需要融资,房地产基金需要募集资金投资项目。而地产项目的退出方式也变得多元化,可以直接销售变现给投资人回报,也可以通过REITs和信托计划推出。所以商业地产的运作归根结底还是要流通到资本市场的。


另外,中央逐步确立和推行使市场在资源配置中起决定性作用的经济体制改革,对商业地产的影响最大。需求端:使金融、科技、消费等第三产业的内资企业逐渐发展壮大, “双创”又进一步推动中小型企业的发展热潮,这些都形成办公、零售、物流等物业的需求引擎。供应端:使商业地产的市场运营和竞争机制日益完善,鼓励市场参与者对各种经营模式的探索和创新,商业地产品质逐步提升


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在商业地产发展初期,主要以港资为代表,如今中国本土的商业地产公司也在急速壮大,你如何看待这一现象?

随着中资企业的蓬勃发展,已经有一批企业,尤其是科技和金融服务业,凭借着自身的核心竞争力和国际视野跻身世界500强,成为中国的跨国公司,在全球市场中与国际一流的跨国公司竞争人才、技术和市场份额。面对竞争,许多中资企业开始意识到企业房地产管理不仅仅出于成本控制的目的,更重要的是能帮助其吸引和留住人才,成为企业发展战略中的一项重要内容。由此,许多中资企业开始与专业的商业地产公司合作,或者招募相关领域的高级人才,推动中国商业地产高速发展。


“千禧一代”推动写字楼市场嬗变

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在中国房地产行业发展的历程中,写字楼市场也发生了巨大嬗变,从乙级写字楼、甲级写字楼、商住办公并存,到共创空间兴起,以及对建筑绿色、办公环境生态的要求也不断提高,您如何看待这一市场变化?

写字楼市场的演变跟随使用者的需求变化。初期,租户决定办公选址主要依据企业发展策略或者偏好。例如,企业想省钱就去乙级写字楼,如果想金碧辉煌可能就去甲级写字楼。后来大家渐渐不看外表,评价甲级、乙级写字楼不是看大堂有多大,而是看办公室硬件和配套设施有多好,强调的是使用者的感受和需求。


特别是,如今在劳动市场上的主力是“千禧一代”,这代人思维超前和活跃,对于办公空间的需求不是坐在一个格子里,跟谁也不打交道,所以这种需求导致了共创空间的诞生,以及绿色办公空间的出现,例如WELL认证就是对办公空间的关爱,由此重塑了劳动力市场和写字楼市场的格局,说明中国房地产市场越来越国际化、多元化。


从物业更新改造中寻找商业地产机会

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在地产30年的发展中,住宅市场是受到宏观调控的影响,呈现出疯涨—调控—稳定—疯涨—再调控的一个过程,而对商业地产包括写字楼一直坚持市场调控为主,对写字楼开发量没有制定与区域经济总量、发展速度、企业数量、城市规模等相关配比要求。您如何看待这一现象?

长远看,城市化是商业地产和住宅需求的共同来源,因此商业地产和住宅的需求发展轨迹和大趋势是一致的,因不同城市对人口的吸引力表现而异,商业地产发展最活跃的城市无一不同时是住宅需求最旺盛的城市,只是在节奏上商业地产需求的发展相对滞后于住宅。


短期看,住宅和商业地产价值表现的差异,主要原因是部分市场供应发展过快。但是正因为商业地产的市场调控性,开发商会根据其供需平衡变化调整开发策略,以找到新的均衡点,因此商业地产的价值表现是波动性、周期性的,未来中国商业地产具有比住宅更大的发展空间。


另一方面,商业地产的市场调控性并不是绝对的,政府对城市规模和功能定位的规划和限制,会对商业地产形成调控的作用。事实上,在以北京和上海为代表的一些重点城市,商业地产总体供应已经变成日趋稀缺而非过剩的资源。当然,由于各种物业形态之间发展轨迹的差异,供求状况出现内部分化,此时开发商需要从物业的更新改造与用途转换中寻找机会,近年北京的“商改办”,上海、深圳的“工改办”都是其中的案例。


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近期,租售同权、共有产权房成为了大家关注的重点,这些新政的推出会对房地产行业带来那些影响?另外,不少房企也加入到长租公寓的开发大军,您如何看待长租公寓的市场前景和盈利模式?

租售同权、共有产权房等新政,从根本上可看作政府引导市场需求端从“买”转向“租”,引导供应端从“散售”模式转向“自持出租”模式的政策导向,目的在于一方面抑制城市人口居住成本的过快上涨,另一方面推进供给侧改革,对闲置的存量房和土地进行充分再利用。


长租公寓是开发商在房地产热点城市为应对政府上述政策导向,以及获得新开发住宅用地成本过高的现状,对新的开发模式的探索。一方面,这些热点城市人口持续导入,住房价格高企,存在大量的租房需求;另一方面,这些市场又存在大量老旧或者未能实现最佳用途的存量物业,开发和改造成长租公寓无疑是供求匹配的一条有效思路。


由于中国住宅的租赁和买卖市场长期倒挂严重,导致租金回报率超低,很多开发商对盈利模式还在探索阶段,如何一方面通过增值服务和建立租户社区增加租户粘度,同时挖掘租户的关联消费,是长租公寓盈利模式的一种思路。


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